Le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative locate, possono scegliere , in alternativa al regime ordinario, il regime della cedolare secca. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata, distintamente, da ciascun locatore: i locatori contitolari, che non esercitano l’opzione, sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

L’opzione può essere esercitata per ciascuna unità abitativa accatastata nelle categorie da A1 a A11 - esclusa l’A10 (uffici o studi privati) - e relative pertinenze (es. box), solo se locate congiuntamente all’abitazione. La nuova tassazione sostitutiva non si applica, invece, agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.

Il locatore, che decide di avvalersi del nuovo regime, che risulta vantaggioso solo se il reddito del proprietario è superiore a 15mila euro per i contratti a canone libero e a 28mila euro per quelli a canone concordato, deve obbligatoriamente darne preventiva comunicazione al conduttore con raccomandata e in sede di registrazione del contratto compilando o il modello semplificato Siria o il modello 69. L’opzione potrà essere effettuata anche online, quando l’agenzia delle Entrate avrà messo a disposizione sul proprio sito un software dedicato.

Abbiamo chiesto al Dr. Filippo Bergamino, commercialista in Milano e titolare del sito http://www.indipendenzafinanziaria.eu/ il perché di due moduli: i moduli sono due in funzione di alcuni requisiti soggettivi o oggettivi. Il modello semplificato Siria può essere utilizzato solo in questi casi: il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre; tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca; si è in presenza di una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre; tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita, il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione. Il modello 69 deve essere utilizzato, invece, quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato.

Il modello semplificato Siria deve essere presentato dal locatore se abilitato ai servizi telematici o tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) esclusivamente in via telematica utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il modello deve essere presentato entro i termini previsti per la registrazione del contratto di locazione, cioè entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula, il modello Siria deve essere trasmesso entro 30 giorni dalla data di decorrenza. Per la registrazione tardiva del contratto di locazione è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia.

Il modello 69 deve essere utilizzato quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato e per le proroghe, le risoluzioni anticipate, ecc.

Abbiamo quindi chiesto al Dr. Bergamino come ci si debba comportare per le locazioni “brevi”, vale a dire per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso: il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito od esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

E’ richiesta una forma particolare per l’opzione? L’opzione deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. In base all’articolo 3, comma 11, del Decreo legislativo n. 23/2011 il mancato invio rende inefficace l'opzione.

In merito alla nuova imposta, il Dr. Bergamino ci precisa che la cedolare secca sostituisce le imposte attualmente dovute sulle locazioni: sostituisce, infatti, l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro (2% sul canone, per metà a carico del proprietario), l’imposta di bollo (15 euro), l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione e l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto. Rimane, invece, l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

L’opzione ha una durata? L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per tutta la durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione sia esercitata per le annualità successive. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione – precisa Bergamino. La comunicazione al Fisco del proprio ripensamento e del ritorno alla tassazione progressiva deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta. Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive. La scelta dell’opzione per la cedolare secca si dovrà compiere una sola volta per tutta la durata del contratto di locazione (silenzio - assenso).

Come si calcola e si versa l’imposta dovuta? L’importo della cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti o un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a e b, del Decreto legge n. 551/1988: comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia; nei comuni ad alta tensione abitativa, individuati dal Cipe). La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento dell’acconto e del saldo Irpef con il modello F24. In caso di più fabbricati locati nel 2010, per evitare la duplicazione del prelievo sul canone 2010, conviene indicare nel quadro F del 730 l’intenzione di voler versare un acconto in misura inferiore, decurtando l’acconto calcolato con metodo storico del canone di locazione di fabbricati destinati alla cedolare secca. Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95%. Il versamento dell’acconto deve essere effettuato con gli stessi criteri di versamento dell’acconto Irpef.

Si versa in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l’importo è inferiore a euro 257,52. Si versa in due rate se l’importo dovuto è superiore a euro 257,52: la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 o entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse e la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011. L’acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In particolare: l’acconto da versare entro il 16 giugno è dovuto per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno mentre l’acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre. L’acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dal 1° novembre. A partire dal 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.

Come influisce la nuova imposta sul reddito del proprietario? Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. - precisa Bergamino - Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Come ci si deve comportare per l’anno in corso? La cedolare secca si applica, per il periodo di imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche se scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima del 7 aprile 2011. Per i contratti scaduti, anche a seguito di risoluzione volontaria, prima del 7 aprile 2011, nonché per i contratti ancora in corso al 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione, e per i contratti prorogati per i quali è già stata effettuato il pagamento dell’imposta di registro, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione relativa ai redditi 2011 da presentare nell’anno 2012. Non si rimborsano le imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto. L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche per l’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011. Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita in sede di registrazione con gli appositi modelli. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il pagamento dell’imposta di registro non è ancora scaduto alla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita con il modello 69.

In considerazione dell’entrata in vigore il 7 aprile della nuova disciplina normativa, tenuto conto dell’art. 3 della Legge n. 212/2000, sono previsti specifici termini per la registrazione e l’esercizio dell’opzione. In particolare per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno 2011. In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla stessa data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro, l’opzione per la cedolare secca si può esprimere entro il termine di versamento dell’imposta di registro per la risoluzione, mediante il modello 69, e ha effetto per l’applicazione della cedolare secca relativa all’anno 2011. L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente di non versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e il locatore è tenuto al versamento dell’acconto, se dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011.

Infine chiediamo al Dr. Bergamino di parlarci delle sanzioni, che sono particolarmente severe. In caso di mancata indicazione in dichiarazione dei redditi del canone di affitto, le sanzioni dovute sono raddoppiate dal 200 al 400% dell'imposta non versata. In caso di mancata registrazione del contratto o di indicazione di un canone inferiore a quello reale o ancora di stipulazione di comodati fittizi. Se l'inquilino provvede di persona a registrare il contratto effettivo (adempimento di cui normalmente si fa carico il proprietario), si verificano le seguenti conseguenze: la durata contrattuale di quattro anni inizia a decorrere dalla registrazione, con diritto al rinnovo automatico per altri quattro anni; il canone di affitto viene rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale, sempre a decorrere dalla registrazione, un importo che, in media, è poco più di un terzo dell'affitto di mercato.